Økonomer flest er enige om at boligprisene skal ned i Norge i år. Hvor mye strides de lærde imidlertid om. SSB spår boligprisfall på 2 prosent, NHO spår 8 og sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets har tatt hardt i og mener fasit kan være 25 prosent prisfall. Flere økonomer peker nå på at boligprisene kan komme sterkt tilbake, spesielt i hovedstaden.
– Det vi ser nå kan være en oppskrift på en kraftig rekyl i Oslo i 2021. Jo verre det blir nå på kort sikt, jo større vil rekylen bli. Vi ser at boligtilbudet i Oslo er i strammeste laget fremover. Det er mulig vi ser prisfall nå, men at flere kommer tilbake i jobb, renten forblir lav og det samme gjør utbudet av boliger, sier sjeføkonom i Danske Bank, Frank Jullum.
I 2016 steg boligprisene med 23,3 prosent i Oslo og over 25 prosent i bydeler som Gamle Oslo og på Grünerløkka. Renten var rekordlav på grunn av oljenedturen og i 2015 og 2016 ble det ferdigstilt under 5.000 boliger totalt i hovedstaden. Den samme perioden ble det riktignok regulert over 21.000 boliger.
Nå er boliglånsrenten, for mange, enda lavere enn for fire år siden. Unge lånekunder har en rente helt ned til 1,69 prosent og igjen er boligbyggingen lav i hovedstaden. I 2018 og 2019 ble det regulert under 3.000 boliger tilsammen, og ferdigstilte boliger var før coronakrisen ventet å ligge på rundt 2800 i året, i snitt i 2020-2022, ifølge Samfunnsøkonomisk Analyse. Anslagene på befolkningsvekst var i underkant av 8.000 i året, men er nå mer usikker på grunn av coronakrisen. Uansett står ikke tilbud og befolkningsvekst i stil med hverandre.
– Færre boliger - høyere priser
Nye tall fra Samfunnsøkonomisk analyse og ECON Nye Boliger, viser et fall i nyboligsalget på 73 prosent i Oslo under coronakrisen. Sjeføkonom Andreas Benedictow tror som de fleste andre på boligprisfall i landet og i hovedstaden inneværende år, men at kraftig prisvekst kan komme tilbake.
– Vi kan ikke utelukke at det blir en veldig høy boligprisvekst igjen om noen år i hovedstaden, vi kan få en vekst på over 10 prosent, sier Benedictow.
Sjeføkonomen mener prisene vil stige fordi boligbyggingen kan bli enda lavere enn den allerede er.
– I Oslo har boligbyggingen vært lav i forhold til befolkningsveksten i en lengre periode, med unntak av de siste par årene. Det lå an til nedgang i boligbyggingen allerede før corona kom inn i bildet. Nyboligsalget er ned over 70 prosent i Oslo og hvis dette vedvarer blir det igangsatt og ferdigstilt færre boliger over tid, sier han.
– Hva tror du om boligprisfallet nå på kort sikt?
– Hvor stort prisfallet blir avhenger veldig av hva som skjer med arbeidsledigheten og ikke minst tiltakene fremover, om vi eksempelvis får en ny nedstengning av Norge. Jeg tror lav rente vil bidra noe til å dempe boligprisfallet, sier Benedictow.
– Boligprisene ned opptil 10%
Analytiker hos Nordea, Joachim Bernhardsen tror ikke det blir noe stor rekyl i boligmarkedet i Oslo.
– Det som var helt spesielt i 2016 var at vi fikk rentekutt som følge av oljenedturen, som først og fremst rammet Stavanger og Rogaland hardest. Dermed opplevde veldig mange bare en lavere rente og fortsatt god økonomi. Coronakrisen rammer mye bredere og sannsynligheten for en lignende rekyl er dermed mindre.
Men Bernardsen tror likevel på god vekst i boligprisene om samfunnet går tilbake til normal drift raskt.
– Hvis det snur fort, så kan effekten av lav rente gjøre prisveksten veldig positiv, men det betyr at arbeidsledigheten ikke må være høy. Sånn det ser ut nå vil vi få en korreksjon, før markedet tar seg opp igjen. Om det blir en megarekyl er jeg imidlertid usikker på, sier Bernhardsen.
– Hva tror du om boligprisfallet i år?
– Det er vanskelig å ha et bastant forhold til boligmarkedet nå, men jeg tror boligprisene skal ned 5-10 prosent, og markedet i Oslo er kanskje ned 10 prosent allerede, sier han.
I mars falt boligprisene med 1,5 prosent i Oslo og 1,4 prosent nasjonalt. Onsdag 6. mai kommer fasiten for april fra Eiendom Norge.
– Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen har spådd en nedgang på 25 prosent i år, er det sannsynlig?
– Arbeidsledigheten skal holde seg høy lenge om det skulle slå til, men man kan ikke utelukke det, sier Bernhardsen.
Tror mest på svak nedgang
Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank tror ikke på et kraftig prisfall i Oslo eller Norge som sådan i 2020 - gitt at mange kommer tilbake i jobb.
– Vi mener i tråd med SBB at boligprisene ikke skal så mye ned. Kanskje får vi opptil 5 prosent boligprisfall i april, men så tror vil boligprisene vil stige igjen utover høsten og lande på et par prosent i minus, året som helhet, sier Jullum.
Mari O. Mamre ved Handelshøyskolen NMBU skriver doktorgrad om boligmarkedet og er forsiktig med å spå veien videre. Hun peker likevel på lavere befolkningsvekst som følge av mindre arbeidsinnvandring som igjen kan gi mindre press.
– Det er tendenser til tørke i leiemarkedet fordi det ikke er noen som kommer hit for å jobbe. Det gir færre som kjøper bolig til utleie og flere salg av utleieboliger. Historien har vist oss at boligmarkedet raskt kan svinge tilbake – og at mekanismene med store svingninger i boligbyggingen og boligtilbudet forsterker denne utviklingen og samtidig virker dempende på prisfall. Det er allikevel for tidlig å si noe sikkert om dette nå, sier Mamre.
Artikkelen er publisert i dagens utgave av Finansavisen.
Foto: Tom Rumble, Unsplash