- Det er bra interesse for boliger som er lagt ut. Forrige uke var det en god oppdragsinngang, litt mer enn uka før. Flere har lyst til å selge, sier administrerende direktør Karsten Onsrud i Aktiv Eiendomsmegling til Nettavisen.
Stemningen i markedet er overveiende positiv, og Onsrud vil ikke fraråde boligselgere å kjøpe før de selger, selv om flere er skeptiske og spørrende enn før på grunn av korona-situasjonen, forteller han. Men både forbrukerøkonomer og samfunnsøkonomer Nettavisen har spurt dette om, har en ganske annen oppfatning.
To tungvektere i norsk økonomi-debatt tegner et dramatisk bilde av det norske boligmarkedet - særlig dersom ledigheten vedvarer særlig lenger enn noen uker til.
I den første uka etter at tiltakene mot korona-smitten ble innført, falt salget av bruktboliger med 36 prosent, ifølge forskningsinstituttet Samfunnsøkonomisk Analyse.
Det har vært spådd boligkrakk med jevne mellomrom de siste ti årene og mange har jevnlig uttrykt bekymring for nordmenns økte gjeld. Men arbeidsledigheten har vært lav og norske boligkjøpere har i stor grad evnet å betale ned på boliglånet.
Lavt salg presser prisene ned
På grunn av koronatiltakene har nå arbeidsledigheten økt til historiske nivåer. Med mindre nedstengingen av økonomien tar slutt raskt, vil dette påvirke boligmarkedet fundamentalt, tror ekspertene.
Lav omsetning forsterker usikkerheten rundt hvilke priser man kan oppnå i markedet, både som kjøper og selger, påpeker sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse.
- «Tynne markeder» gjør det også vanskeligere å finne den boligen man ønsker seg. Man havner fort i en situasjon der bare de som må selge, tvinges til å selge til rabattert pris. Dermed kan vi komme til å registrere betydelig nedgang i prisene, sier han.
- Noen må selge og så faller prisene. Dette er gjerne selvforsterkende og sammenfaller med svak økonomi. Folk vil spare mer og blir mer forsiktige med å kjøpe ny bolig, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets.
OPP OPP, MEN IKKE LENGER: Fra 2010 til 2019 steg de gjennomsnittlige boligprisene i Norge med 53 prosent, viser SSBs prisstatistikk. Veksten kan få en brå slutt i korona-året 2020. Foto: SSB
Ledighet kan gi pris-stup
Høy arbeidsledighet i mer enn et par måneder vil få boligmarkedet til å knekke, mener Andreassen:
- En nedstenging i mer enn to-tre måneder vil fort gi en ledighet på 15-20 prosent. Det er utenkelig at det ikke blir et stort fall i boligprisene da, uavhengig av rentenivået, sier Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank 1 Markets.
Både arbeidsløsheten og usikkerheten påvirker negativt, poengterer Benedictow:
- Mange er rett og slett ikke i en situasjon hvor de kan kjøpe bolig nå. I tillegg vil mange som ikke må flytte akkurat nå og har mulighet til å utsette bolighandelen avvente i dagens situasjon, konstaterer han.
Nyboligsalget er også konjunkturfølsomt, og må forventes å bremse opp, som resten av økonomien:
- Boligprodusenter melder om betydelige utfordringer. Arbeidere er i karantene, tilgangen på utenlandsk arbeidskraft stopper opp og tilgangen på innsatsvarer/materialer blir dårligere, sier Benedictow.
Lavere investeringer både i oljesektoren og i fastlandsøkonomien forsterker nedgangsspiralen ytterligere. Dette bidrar også til lavkonjunktur, som igjen demper boligmarkedet, understreker Andreassen.
Historisk endring
Harald Magnus Andreassen peker på at betingelsene for lav rente er annerledes nå enn de har vært - med høy arbeidsløshet, lav oljepris og lav kronekurs - alt sammen faktorer som påvirker lommeboka negativt.
Lav rente i land som ble hardt rammet av finanskrisen, for eksempel Danmark og Storbritannia, førte ikke til økt boligomsetning, men til økt nedbetaling av gjeld, sier han:
- De som har hatt nullrente, har hatt det fordi det var grunn til det. Men det har ikke stimulert boligmarkedet. Tvert imot har boligprisene stupt. De har falt 30-40 prosent. Vår økonomi er ikke så spesiell at vi kan unngå dette i all tid. De som ikke ser denne risikoen er blinde og historieløse.
En lav rente har i Norge stimulert boligmarkedet i ti år. Derfor har vi fått forskrifter og andre reguleringer som har vært ment å stramme inn markedet.
- Og de har fungert helt fint! Men ikke nok til å bremse boligprisveksten i en høykonjunktur. Vi trenger ikke å ha høye priser for å få bygget nok boliger. Utbyggerne vil nøye seg med lavere priser enn nå på litt sikt, tror Andreassen:
- Det er en betydelig risiko for at prisene faller, og det er ekstremt naivt å se bort fra den muligheten. Vi har hatt en historisk lav rente i mange år, uten at det har vært problemer i økonomien. Renta har vært krutt i boligmarkedet, sier sjeføkonomen.
Nytt for Norge
Nordmenns gjeldsgrad har økt og økt, fordi lån har vært billig og boligprisene har steget jevnt og trutt samtidig (se kurven over). Med koronakrisen kommer et moment i økonomien som vi ikke har hatt i Norge på mange tiår. Andreassen viser til land som opplevde et kraftig fall i boligmarkedet etter finanskrisen.
- Det gjelder for eksempel Danmark, Nederland og Storbritannia. Boligbyggingen falt kraftig etter finanskrisen i mange land. Folk hadde lånt for mye og bankene hadde lånt ut for mye. Gjeldsgraden ble trappet kraftig ned de neste ti årene i Danmark, Storbritannia, og Nederland - det var historiens største gjeldsnedbetaling.
Samtidig var rentene de laveste i historien - folk ikke ønsket å låne:
- Gjeldsgraden mot inntekt ble kraftig redusert i alle disse landene. Etter finanskrisen steg ledigheten, og da var ikke lav rente nok til å kompensere.
Samfunnsøkonomen tror det er dette som nå kan skje i Norge. I løpet av to-tre måneder med høy ledighet vil det være veldig mange boligkjøpere borte fra markedet, mener Andreassen.
Bra for noen
Men lavere priser er ikke bare negativt, påpeker sjeføkonomen i Samfunnsøkonomisk Analyse:
- Det kan bidra til å redusere formuesulikhet. Det gir også muligheter for de som ikke skal selge. Eksempelvis kan førstegangskjøpere komme inn til lavere priser. Det samme kan i og for seg også investorer som ønsker å investere i en sekundærbolig, sier Andreas Benedictow.
Både etter finanskrisen i 2008 og etter prisfall i 2013 og 2017 hentet boligprisene seg raskt opp igjen. Benedictow er skeptisk til at dette vil gjenta seg nå:
- Mye er annerledes, med nedstengning av store deler av økonomien og skyhøy ledighet. Dette kan det ta lengre tid å komme ut av.
Foto: Unsplash (Darya Tryfanava)