Bare Oslo og Akershus får en realoppgang i boligprisene.
Et rekkehus i Oslo som i dag er verdt rundt ti millioner kroner kan stige over én million kroner i verdi de neste fire årene, ifølge nye prognoser. Men slik blir det neppe alle steder i landet, mener sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk analyse.
– Vi venter ikke at boligprisene skal stikke av gårde de neste årene, sier Benedictow.
Fra årsskiftet frem til utgangen av 2022 ventes det at boligprisene samlet stiger 6,5 prosent nominelt i Norge og 11,1 prosent i Oslo, ifølge de ferske boligprisprognosene som Benedictow legger frem på en boligkonferanse i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig mandag.
– Dette innebærer at vi fortsatt venter en realprisnedgang på et par prosent for landet, sier Benedictow.
Det betyr at han venter at boligprisene i perioden 2019–2022 stiger mindre enn inflasjonen, slik at de ikke vil holde tritt med den øvrige prisstigningen, som han venter vil være på drøye åtte prosent.
Men i motsetning til forrige rapport tror han nå at to regioner vil skille seg ut:
– I Oslo og Akershus får vi en realprisvekst på to-tre prosent, anslår Benedictow.
Tror ikke på kraftig prisvekst
Flere eiendomsaktører har advart om at boligprisene i Oslo snart vil skyte i været igjen som følge av lavere boligbygging
Benedictow tror ikke det blir noen kraftig prisvekst.
– Det blir høyere prisvekst i Oslo mot slutten av prognoseperioden som følge av at vi får en periode med lavere boligbygging og en klar nedgang i antall nye boliger ut i markedet, men vi tror ikke på en ny runde med tosifret årlig boligprisvekst, sier Benedictow.
Akershus skiller seg også ut med brukbar boligprisvekst, og vil få en prisstigning på 10,5 prosent frem til og med 2022, ifølge rapporten.
– Det er en sterk flytting fra Oslo til Akershus. Grunnet nærhet til Oslo og langt lavere priser er dette et alternativ for mange, påpeker Benedictow.
Tredje høyest prisvekst får Stavanger med en økning på 8,6 prosent, ifølge prognosene.
Flere grunner til slapp boligprisvekst
Sjeføkonomen peker på de samme driverne som i forrige rapport som begrunnelse for prognosene om en meget moderat utvikling i boligprisene fremover:
Boligprisene må fortsatt sies å være på et høyt nivå flere steder.
Mange nye boliger kommer ut i markedet, særlig i 2019.
Befolkningsveksten har avtatt betydelig.
En forsiktig renteoppgang.
Boliglånsforskriften videreføres.
Samfunnsøkonomisk analyse anslår at de gjennomsnittlige boligprisene på landsplan ender med en oppgang på 2,0 prosent i år målt mot gjennomsnittsprisen for 2018, og at de vil stige enda mindre de neste årene frem til og med 2022. Dermed er hans prognoser hårfint mer optimistiske enn siste boligprognoser fra Statistisk sentralbyrå, men mer forsiktige enn de siste anslagene fra Norges Bank.
Benedictow venter at de gjennomsnittlige boligprisene i Oslo i 2019 blir 1,9 prosent høyere enn gjennomsnittprisen for 2018. De neste tre årene venter han en forsiktig økning i prisveksten, men tror likevel ikke prisene skal opp mer enn 3,2 prosent i 2022.
En leilighet som kostet tre millioner kroner ved årsskiftet, vil dermed koste 3,33 millioner kroner ved utgangen av 2022, hvis prognosene slår til.
Boligprisene i Norge hentet seg relativt raskt inn igjen etter perioden med prisfall, og nådde ny pristopp i mai 2018. Siden har det gått litt tregere, og prisene ligger nå 0,3 prosent under pristoppen, ifølge Eiendom Norges landsomfattende bruktboligstatistikk.
Samme statistikk viser at prisene i Oslo fortsatt ligger 4,5 prosent lavere enn ved toppen i februar 2017.
– Vi benytter kvartalstall i vår modell. Når vi sammenligner 1. kvartal 2017 og vårt anslag for 1. kvartal 2019, ligger det an til at den gamle toppen passeres ganske snart, sier Benedictow.
– Veksten i norsk økonomi avtar klart
Allerede fra neste år ventes at veksten i oljeinvesteringene stopper opp, uten at vi får noen ny vekstimpuls fra boliginvesteringene, påpeker sjeføkonomen.
– Det bidrar til at veksten i norsk økonomi avtar klart fra og med neste år. Arbeidsledigheten vil flate ut om lag på dagens nivå. Derfor venter vi også at rentene blir værende på lave nivåer også i årene som kommer.
Han tror styringsrenten er på 1,5 prosent i 2022, og at pengemarkedsrenten flater ut på i underkant av 2 prosent i 2022. Bankenes utlånsrente ender på rundt 3,4 prosent, tror Benedictow.
Fremover venter han ytterligere noe nedgang i boliginvesteringene før de flater ut, men tross alt på relativt høye nivåer.
– I makrobildet ellers skapes det økt usikkerhet gjennom økende proteksjonisme, som blant annet har manifestert seg i handelskonflikten mellom USA og Kina. Det samme gjør gjeldskrisen i Tyrkia, brexit og bobletendenser i kinesisk økonomi, sier Benedictow.
Med lavere vekst hos våre handelspartnere og en noe sterkere krone mener Benedictow man kan vente en moderat vekst i etterspørselen fra Norges handelspartnere fremover.
Kilde: Dagens Næringsliv.