Rapporten er utarbeidet av SØA på vegne av Eiendomsmeglingsutvalget, ved Finansdepartementet. Datagrunnlaget for rapporten er norske budrundedata levert av DNB Eiendom AS og Krogsveen AS. Klikk her for å lese hele rapporten.
I analysene har vi hatt nytte av å klassifisere auksjoner etter følgende kriterier:
Forhandlinger: Auksjoner med kun én budgiver
Auksjoner: Auksjoner med minst to budgivere
Kompetitive auksjoner: Auksjoner med minst tre budgivere med minst tre bud hver
I forhandlinger er akseptfristene gjerne lenger enn i utvalget ellers, i gjennomsnitt 80 minutter. Halvparten av alle bud i forhandlinger har likevel en akseptfrist på under 56 minutter. I auksjoner er gjennomsnittlig og median akseptfrist om lag på nivå med alle inkluderte auksjoner, med henholdsvis 56 og 31 minutter. Kompetitive auksjoner gir noe knappere frister, på henholdsvis 45 og 29 minutter. Vi ser også klare forskjeller mellom ulike byer og by og land. Det er en klar sammenheng mellom kortere tidsfrister og økt sentralitet.
Bud kommer ofte forholdsvis tett opp til hverandre. I vårt avgrensede utvalg går det 10 minutter eller kortere mellom hvert bud i halvparten av alle auksjonene, og i en fjerdedel kommer budene med mindre enn 5 minutters mellomrom. Kun 15 prosent av alle bud kommer mer enn én time etter forrige. Dette kan tyde på at budgivere følger en plan og ikke trenger betenkningstid, eller at de lar seg rive med og følgelig ikke tar seg betenkningstid. I slike tilfeller vil trolig ikke lengre budfrister ha en funksjon. Eventuelt kunne man vurdere å pålegge en minste betenkningstid mellom bud.
Lav prisantydning kan antas å sette i gang to motstridende effekter; en forankringseffekt og en flokkeffekt. En lav prisantydning kan forankre prisforventningene til et lavere nivå, med en negativ effekt på salgsprisen, men den kan også lede til økt interesse for eiendommen (en flokk), med en positiv effekt på salgspris. Vi finner klare indikasjoner på at forankringseffekten overgår flokkeffekten, slik at det ikke lønner seg å sette en prisantydning lavere enn takst, såkalt lokkepris.
Vi finner klare indikasjoner på en kobling mellom korte frister og større avstand mellom salgspris og takst. Som vi har sett, synes det imidlertid ikke å være slik at korte tidsfrister binder, i den forstand at forholdsvis lite av den tilgjengelige tiden blir tatt i bruk før man responderer. Det kan indikere at det er andre, underliggende forhold som forårsaker korrelasjonen mellom pris og budfrister. Budrunder med korte budfrister og høy pris er gjerne kjennetegnet av flere budgivere og bud per budgivere. Auksjonstype peker seg dermed ut som en mulig forklaring: Vi finner klare indikasjoner på at kompetitive auksjoner oppnår høyere priser enn ikke-kompetitive auksjoner, og tilsynelatende uavhengig av objektspesifikke attributter.
Til sist har vi sett på to atypiske, men likefult svært interessante kuppstrategier, såkalte kobrabud og kupping. Med kobrabud siktes det til en budgivningsstrategi der budgiveren observerer de andre budgiverne i en periode og så «hugger til» med en budøkning som er mye større enn tidligere budøkninger i auksjonen. Motivasjonen vil typisk være at andre budgiverne da skal bli overrasket og/eller skremt av et slikt bud og tenke at denne budgiveren har så høy betalingsvillighet at her er det bare å gi seg. Vi finner klare indikasjoner på at kobrabud fører til høyere pris enn auksjoner med kun inkrementelle bud. Kupping foregår ved at det legges inn et bud direkte til selger med akseptfrist før første annonserte visning. Megler har ikke anledning til å videreformidle slike bud til selger, men selger står fritt til å akseptere eller avslå slike bud. Et kupp-bud vil normalt være høyere enn prisantydning for å få selger til å gi avkall på en budrunde som kan gi både høyere og lavere pris. Vi finner indikasjoner på at kuppede boliger i noe større grad går over prisantydning. Videre ser det ut til at kupp i mindre grad skjer til svært høy (og svært lav) pris. Dette er konsistent med tilstedeværelsen av et forsikringselement. Det vil si at kjøper er villig til å gi avkall på muligheten for en lavere pris en kupp-budet i en budrunde, mens selger er villig til å gi avkall på muligheten for en høyere pris i en budrunde.
Foto: Chundy Tanz/Unsplash