Prisindeks for nye leiligheter i Norge og 13 byregioner

Det finnes i dag ikke offentlig tilgjengelig statistikk for prisutviklingen for nye leiligheter på regionalt nivå i Norge over en lengre tidsperiode. Formålet med denne rapporten er derfor å utvikle og dokumentere en slik prisindeks, supplert med et sett markedsindikatorer. Dette gjør det mulig å vurdere utviklingen og tilstanden i nyboligmarkedet, både over tid og på tvers av regioner.

I indeksen benytter vi lanseringspriser for leiligheter i det de legges ut for salg i markedet. Lanseringspriser reflekterer selgers vurdering av markedet på lanseringstidspunktet. Dette kan bidra til at markedsutviklingen fanges opp tidlig.

Datagrunnlaget er SØAs nyboligstatistikk ECON Nye boliger, som favner et bredt spekter av leiligheter, og har bred dekning både av boligtype, størrelse, geografi og boligutviklere/byggere.

En sentral utfordring ved konstruksjon av boligprisindekser er at hver bolig er unik med hensyn til beliggenhet, størrelse, standard, planløsning, tomt, byggeår og en rekke andre kvaliteter. Observerte prisendringer over tid gjenspeiler derfor ikke nødvendigvis bare endringer i det underliggende prisnivået, men kan også skyldes endringer i sammensetningen av boligene som omsettes. Målet med en boligprisindeks er nettopp å isolere den rene prisutviklingen fra slike sammensetningseffekter.

Indeksene er beregnet for perioden 2014 til og med 2025. For områder på Østlandet er indeksene beregnet fra 2005. Indeksene tar hensyn til størrelse, antall rom, sesong og lokasjon. Datagrunnlaget for indeksene er basert på en utplukkingsalgoritme som hensyntar størrelse på prosjektene og heterogenitet basert på enhetsstørrelse innenfor prosjektene. Indeksene er beregnet for totalt 13 regioner. Vi har også beregnet en Norgesindeks basert på indeksene for de 13 regionene.

Siden 2014 har nyboligprisene økt med 85 prosent i Norge, slik vi beregner det i prisindeksen for nye leiligheter. Det er store regionale forskjeller. For hele perioden fra 2014 til 2025 har nyboligprisene økt mest i Oslo, med hele 105 prosent. I de andre storbyene har veksten vært lavere. I Kristiansand, Drammen og Bergen har nyboligprisene økt med i overkant av 80 prosent, mens veksten har vært på om lag 75 prosent i Tromsø og 66 prosent i Trondheim. Lavest har veksten i nyboligprisene vært i Stavanger og Sandnes med en økning på kun 52 prosent siden 2014.

Bildet blir noe annerledes når vi ser på utviklingen før og etter pandemien. De siste fem årene har prisveksten vært klart høyest på Sør- og Vestlandet. Siden 2020 har nyboligprisene i Bergen økt med 52 prosent, 45 prosent i Kristiansand, og noe mindre i Stavanger og Sandnes. Nyboligprisene har også økt relativt mye i Oslo, med 38 prosent, mens veksten har vært lavere i andre deler av Østlandet, mellom 20-30 prosent.

Økte byggekostnader er en viktig forklaring på prisutviklingen for nye boliger, særlig de siste årene. Kostnadene varierer noe mellom landsdeler, men ikke nok til å forklare de store regionale forskjellene i nyboligprisene. Mye av forskjellene henger trolig sammen med høyere prising av sentralitet: Urbanisering øker etterspørselen etter tomter og boliger i byene, og presser opp tomteprisene i sentrale områder. I Oslo har særlig svakt nyboligsalg samtidig som mange ønsker å bo der bidratt til særlig sterk vekst i tomteprisene.

I tillegg til prisindeksen har vi også utviklet et indikatorsett for nyboligmarkedet basert på tall fra Econ Nye boliger og SSB, som kan bidra til å forstå utviklingen i prisindeksene. Det inkluderer i) antall lanserte boliger, ii) antall solgte boliger, iii) antall usolgte boliger, iv) salgstakt for nylanserte boligprosjekter, v) størrelse på lanserte leiligheter, vi) kvadratmeterpriser og vii) nyboligpremien. Alle indikatorene er tilgjengelige for alle områdene og landet samlet.

For eksempel viser nyboligpremien prisforskjellen på nye og brukte boliger. Generelt er nye boliger dyrere enn brukte boliger, men forskjellene varierer gjerne med konjunkturene og mellom regioner. Hvor høy nyboligpremien er har betydning både for etterspørselen etter og byggingen av nye boliger.

Det har vært en klar økning i nyboligpremien i alle regioner fra 2014 til 2025. Det kommer som følge av at nyboligprisene har økt mer enn bruktboligprisene i perioden. Økningen har vært størst på Nord-Vestlandet, Porsgrunn og Skien, Trondheim og Vestfold. Der har økningen vært på mer enn 20 prosent. Økningen har vært minst i Oslo, Drammen, Asker og Bærum og Østfold, med 6-11 prosent. Beregningene indikerer at nyboligpremien i 2025 var i området 30-50 prosent i de største byene, mens den er klart høyere i andre områder som Vestfold, Porsgrunn og Skien og Nord-Vestlandet - mellom 60 og 95 prosent. Blant storbyene var nyboligpremien i 2025 lavest i Oslo og Stavanger og Sandnes, og høyest i Trondheim og Kristiansand.

Eksempelvis kan en lav nyboligpremie i Oslo forklares med at prisnivået i bruktboligmarkedet der allerede er svært høyt, slik at mye av beliggenhetsverdien er kapitalisert i eksisterende boliger. Dermed blir prisforskjellen mellom nye og brukte boliger relativt begrenset. I Porsgrunn og Skien er bruktboligprisene lavere, mens kostnadene ved å utvikle og oppføre nye boliger ikke nødvendigvis er lavere. Dette bidrar til at nyboligprisene i større grad må ligge over bruktboligprisene for at boligbygging skal bli lønnsomt, og nyboligpremien blir dermed høyere.
Indikatorene fungerer som temperaturmålere i nyboligmarkedet. De viser gjennomgående at det har vært tøffe tider i nyboligmarkedet de senere årene, men også at det har gått gradvis litt lettere siden bunnåret 2023. Nyboligprisene økte likevel relativt mye i 2025. Det henger sammen med både høye byggekostnader og konjunkturelle forhold – det er særlig på Vestlandet at det har vært høy vekst i nyboligpriser, der det også er en lokal konjunkturoppgang med svært høy prisoppgang på bruktboliger.