Samfunnsøkonomisk analyse AS har i samarbeid med Norkart AS og på oppdrag fra Husbanken innhentet og analysert data fra matrikkelen og folkeregisteret for å estimere beholdningen av tomme boliger (boligreserven). I 2025 estimeres samlet boligreserve til 202 013 boliger.
Vi benytter data fra matrikkelen og folkeregisteret til å estimere antall tomme boliger i Norge. Utgangspunktet for beregningene er alle boliger i matrikkelen som har ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller er tatt i bruk. Ønsket sluttresultat er en telling på antallet tomme boliger som kan tas i bruk. Grunnet feil og mangler i Matrikkelen, samt utfordringer som følge av manglende registrert flytting i folkeregisteret er det ikke mulig å gjennomføre en nøyaktig fulltelling.
Totalt er det 315 000 boliger der det ikke er noen med folkeregistrert adresse. Tallet reduseres til 285 000 når vi fjerner sokkelleiligheter der det mest sannsynlig bor leieboere, men hvor de ikke har registrert adressen sin på korrekt bolignummer. Som en kontroll på at sokkelboligen er tom, regner vi kun sokkelboliger som tomme dersom det kun bor én person over 18 år i bygget eller to personer over 18 år som deler etternavn.
Erfaringsmessig er det mange tilfeller der leilighetsbeboer har registrert feil leilighetsnummer, etasje eller bokstav. Vi fjerner derfor alle tomme leiligheter der eier også er registrert bosatt i en annen bolig i samme gate og med samme husnummer. Dette reduserer antallet tomme boliger til omtrent 240 000.
Som følge av at det er frivillig for studenter å melde flytting estimeres antall boliger som sannsynligvis er bebodd av studenter med utgangspunkt i blant annet avstand til nærmeste campus, antall studentboliger og studenter i kommunen. Da står vi igjen med omtrent 212 000 tomme boliger.
Blant de tomme boligene vil noen være tomme fordi de er ubeboelige, men omfanget er usikkert. Definisjonen av ubeboelig varierer også fra person til person. Tilgjengelig informasjon om boligmassen gjør det utfordrende å identifisere ubeboelige boliger i datagrunnlaget. I denne rapporten har vi estimert ubeboelige boliger ved å ta ut de boligene som har en slik plassering at de ikke er praktisk forenlig med deltakelse i arbeidsliv og samfunnet for øvrig. Grunnet begrensninger i data har ikke hatt muligheten til å bedømme teknisk tilstand. Trekker vi fra de ubeboelige boligene utgjør endelig boligreserve 202 013 bolig.
Fritidsboliger i tettbebygde strøk utgjør 23 737 boliger. Sammen med boligreseren utgjør de en utvidet boligreserve bestående av 225 750 boliger.
Det fleste tomme boligene er privateide. Det gjelder særlig i mindre sentrale områder preget av fraflytting og befolkningsnedgang. Dette kan være boliger som står tomme etter arv fordi arvingene bor andre steder, felles eierskap kan hindre salg eller utleie og lave boligpriser eller kostbare oppgraderinger gjør det lite lønnsomt å sette dem i stand eller selge. Utleie er heller ikke alltid attraktivt på grunn av risiko, lav etterspørsel, lav leiepris eller krav om vedlikehold. Nybygde boliger kan også stå tomme i perioder, spesielt i et tregt marked.
Kommunale boliger står sjelden tomme over lengre tid, men kortvarig ledighet oppstår ofte mellom leietakere på grunn av vedlikehold og oppgraderinger. Kommunene peker på økte utfordringer med behov for tilpasninger, særlig for personer med rusproblemer eller psykiske lidelser, og økonomiske og regulatoriske hindre for rask rehabilitering av boligene. Endringer i befolkningssammensetning, boliger med behov for rehabilitering, og manglende samsvar mellom boligmassen og brukernes behov gjør at noen kommunale boliger forblir ubebodd i lengre perioder.
Tiltak for å ta tomme boliger i bruk varierer etter om boligene ligger i usentrale distriktsområder, i tettbebodde områder eller om de er kommunale boliger. Generelt vil tiltak som gjør det mer kostbart å eie en tom bolig redusere insentivet for å la boligen stå tom. En stor andel av tomme boliger ligger usentralt til i områder der det er kostbart å oppgradere boligene, færre ønsker å bo og leiepriser og eiendomsverdier er lave. Tiltak som gir økonomiske fordeler ved utleie eller økt lønnsomhet ved vedlikehold eller oppgradering av bolig, kan bidra til å holde boliger beboelige. Med høye material- og byggekostnader kan det også være lønnsomt å flytte boligene. I tettbygde strøk kan blant annet boplikt sørge for færre tomme boliger. For kommunale boliger er tiltak som tilskuddsordninger, økt fleksibilitet i leieavtaler, og regulatoriske endringer som gjør det lettere for kommunene å tilpasse boligene etter behov.