Norsk økonomi - boligmarkedet til 2029

Boligprisene øker igjen – boliginvesteringer fra kraftig fall til forsiktig økning

Veksten i norsk økonomi økte noe i 2025, etter to år med svak vekst i fastlandsøkonomien. En viktig årsak til den svake konjunkturutviklingen de foregående årene er den kraftigste nedgangen i boliginvesteringer siden 1990-tallet. Dessuten har høy prisvekst og økte renter trukket inn kjøpekraft og redusert husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester og bedriftenes investeringer har falt. Derimot har oljeinvesteringene økt kraftig alle de siste tre årene, blant annet som respons på høye gass- og oljepriser. Det har bidratt til å dempe nedturen i norsk økonomi. I 2025 tok husholdningenes etterspørsel seg klart opp, hjulpet av lavere renter og høy lønnsvekst samtidig som inflasjonen har avtatt.

Fremover ligger det an til en klar nedgang i oljeinvesteringene. Svak internasjonal etterspørsel og økt usikkerhet ventes å bidra til å dempe næringslivets investeringer de nærmeste årene. I motsatt retning trekker økte forsvarsinvesteringer, og vi venter moderat vekst i husholdningenes etterspørsel. Litt lavere renter bidrar til det, og det ligger an til en forsiktig reallønnsvekst gjennom hele prognoseperioden. Vi ser nå også tegn til at nyboligmarkedet har tatt seg noe opp fra bunnen i 2023, og legger til grunn at boliginvesteringene har passert bunnen og vil øke noe fremover. Høyere boligpriser og noe lavere renter bidrar til dette. Slår prognosene til, vil boliginvesteringene i 2029 fortsatt være langt under nivået fra årene før 2023.

Inflasjonen har kommet godt ned fra toppen i 2023, men er fortsatt klart over Norges Banks inflasjonsmål. Med økende proteksjonisme venter vi at den vil være over Norges Banks inflasjonsmål også mot slutten av prognoseperioden. Det demper rentenedgangen. Moderat og etter hvert avtakende økonomisk vekst bidrar til at AKU-ledigheten biter seg fast rundt 4 prosent. Vi legger til grunn at Norges Bank setter ned styringsrenten én gang i året fra 2027 og ut prognoseperioden, slik at boliglånsrentene kommer ned mot 5 prosent i 2029.

Både i 2023 og 2024 var veksten i BNP Fastlands-Norge under 1 prosent. I 2025 tok veksten seg opp igjen til 1,8 prosent. Prognosene innebærer at veksten øker til 2 prosent i år, og deretter faller noe utover i prognoseperioden.

Høy boligprisvekst i pressområder

Boligprisveksten tok seg opp i 2025 etter to år med svak utvikling. Lettelsen i utlånsforskriftens egenkapitalkrav bidro trolig til dette, særlig på begynnelsen av året. Høy lønnsvekst, befolkningsvekst og lav boligbygging samt noe lavere renter, gir utsikter til fortsatt boligprisvekst i årene som kommer, særlig i pressområdene. I landet samlet venter vi en årsvekst i boligprisene på 5-6 prosent årlig gjennom prognoseperioden.

For alle de fire årene i prognoseperioden, 2026-2029, innebærer dette en samlet boligprisvekst på om lag 26 prosent nasjonalt. Justert for KPI falt realboligprisen med om lag 6 prosent fra 2021 til 2024. Det kan tilskrives både svak nominell boligprisvekst og høy inflasjon. Slår våre prognoser til, får vi en klar realboligprisvekst gjennom prognoseperioden. Da vil boligprisene i 2029 reelt sett være 16 prosent høyere enn i 2024 og 10 prosent høyere enn forrige topp i 2021.

Hvis vi justerer boligprisene for lønnsvekst (som utlånsforskriften forholder seg til), vil imidlertid realboligprisen være kun 3 prosent høyere i 2029 enn i 2021.

Oslo, Stavanger, Bergen og Tromsø skiller seg ut med høyest boligprisvekst i prognoseperioden. Trondheim får den laveste prisveksten av storbyene – der er også boligbyggingen relativt god.

I Oslo er boligbyggingen særlig svak. Imidlertid har nedsalg av sekundærboliger og profesjonelt eide boliger, bidratt til økt tilbud av boliger på eiemarkedet de siste årene. Det har bidratt til å dempe prisveksten i hovedstaden. Vi har lagt til grunn at nedsalget fortsetter i betydelig grad også i 2026, men at det deretter avtar klart. Derfor anslår vi en relativt moderat boligprisvekst i hovedstaden også i år, men deretter venter vi at hovedstaden vil ha landets høyeste boligprisvekst. Dette omtales nærmere i en egen analyse i kapittel 2.2.3.

I de andre byene er forløpet omvendt. I Stavanger og Bergen har boligprisveksten vært meget høy siden 2024, blant annet som følge av høy aktivitet i petroleumsnæringen. Fremover venter vi at prisveksten vil avta på Sør- og Vestlandet, blant annet på grunn av dårligere tider i oljesektoren og at boligbyggingen tar seg mer opp der.

I Tromsø skjøt boligprisene fart i 2025. Det må sees i sammenheng med kraftig økning i turisme og ditto etterspørsel etter boliger til utleieformål. Også i Tromsø legger vi til grunn at boligprisveksten vil avta utover i prognoseperioden.

Våre prognoser gir en samlet boligprisvekst fra og med 2026 til og med 2029 på 31 prosent i Tromsø, 28 prosent i Stavanger og 27 prosent i Bergen, men i alle disse byene kommer rundt 1/3 av prisveksten allerede i år. I Oslo venter vi altså en tiltakende boligprisvekst, på totalt 29 prosent.

Justert for (nasjonal) lønnsvekst tilsvarer dette en realboligprisvekst gjennom prognoseperioden på om lag 14 prosent i Tromsø og 10-12 prosent i Bergen, Stavanger og Oslo. Sammenliknet med forrige topp i 2022 var realprisen tilbake på samme nivå allerede i 2024 i Stavanger og i 2025 i Kristiansand og Bergen, mens Tromsø må vente til 2027 og Oslo og landsgjennomsnittet er først tilbake i 2028. Trondheim er fortsatt 6 prosent under 2022-nivå i 2029.