Norsk økonomi - boligmarkedet til 2028

Boligbyggingen drøyer – høy boligprisvekst

Aktiviteten i Norsk økonomi har tatt klart opp det siste året, etter to år med svak vekst i fastlandsøkonomien. En viktig årsak til den svake konjunkturutviklingen de siste årene er den kraftigste nedgangen i boliginvesteringer siden 1990-tallet. Dessuten har høy prisvekst og økte renter trukket inn kjøpekraft og redusert husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester. Oljeinvesteringene har økt kraftig de siste årene blant annet som respons på høye gass- og oljepriser. Det har bidratt til å dempe nedturen i norsk økonomi. I 2025 har husholdningenes etterspørsel tatt seg klart opp, hjulpet av lavere renter og høy lønnsvekst samtidig som inflasjonen har avtatt.

Fremover ligger det an til en nedgang i oljeinvesteringene. I tillegg vil svak internasjonal etterspørsel og økt usikkerhet bidra til å dempe næringslivets investeringer de nærmeste årene. I motsatt retning trekker økte forsvarsinvesteringer, og vi venter fortsatt god vekst i husholdningenes etterspørsel. Rentene ventes ytterligere noe ned og det ligger an til en forsiktig reallønnsvekst gjennom hele prognoseperioden. Vi ser nå også tegn til at nyboligmarkedet har tatt seg noe opp, og legger til grunn at boliginvesteringene øker fremover, men fra lave nivåer og et mer tydelig oppsving ventes først fra 2027. Høy boligprisvekst og lavere renter er sentrale forutsetninger her. Slår prognosene til, vil boliginvesteringene i 2028 fortsatt være langt under nivåene fra årene før 2023.

Inflasjonen har kommet godt ned fra toppen i 2023, men økte litt igjen i 2025. Med økende proteksjonisme og tollkrig venter vi at den vil være noe over Norges Banks inflasjonsmål også mot slutten av prognoseperioden. Det demper rentenedgangen. Vi legger likevel til grunn at Norges Bank setter ned styringsrenten én gang hvert av de neste tre årene, slik at boliglånsrentene kommer ned mot 5 prosent.

Både i 2023 og 2024 var veksten i BNP Fastlands-Norge så vidt over 0,5 prosent. Dette står i sterk kontrast til de to foregående årene, da årsveksten var på om lag 4 prosent. Prognosene innebærer at veksten blir klart høyere i 2025, til 2,1 prosent og deretter i underkant av 2 prosent årlig ut prognoseperioden. Det innebærer at norsk økonomi har passert konjunkturbunnen og går inn i en forsiktig oppgang.

Boligprisene skjøt fart på nyåret etter to år med svak utvikling. Lettelsen i utlånsforskriftens egenkapitalkrav var trolig en viktig årsak til dette. Høy lønnsvekst, befolkningsvekst og lav boligbygging samt lavere renter, gir utsikter til høy boligprisvekst i pressområdene i årene som kommer. I landet samlet venter vi en årsvekst i boligprisene på om lag 6 prosent årlig, noe høyere mot slutten av prognoseperioden. I de store byene venter vi generelt høyere boligprisvekst. I Oslo har nedsalg av sekundærboliger og profesjonelt eide boliger gitt økt tilbud av boliger på eiemarkedet de siste årene. Det har bidratt til å dempe prisveksten i hovedstaden. Vi har lagt til grunn at dette fortsetter i betydelig grad også i 2026, men at det deretter avtar klart. Derfor anslår vi en relativt moderat boligprisvekst i hovedstaden også neste år, men deretter venter vi at hovedstaden vil ha landets høyeste boligprisvekst. Dette omtales nærmere i en egen analyse i kapittel 2.2.3.

For alle de fire årene i prognoseperioden, 2025-2028, innebærer dette en samlet boligprisvekst på om lag 27 prosent nasjonalt. Justert for KPI falt realboligprisen med om lag 7 prosent fra 2021 til 2024. Det kan tilskrives både svak nominell boligprisvekst og høy inflasjon. Slår våre prognoser til, får vi en klar realboligprisvekst gjennom prognoseperioden. Da vil boligprisene i 2028 reelt sett være 15 prosent høyere enn i 2024 og 7 prosent høyere enn forrige topp i 2021. Hvis vi justerer boligprisene for lønnsvekst (som utlånsforskriften forholder seg til), vil imidlertid realboligprisen være om lag uendret fra forrige topp.

Oslo, Stavanger, Bergen og Tromsø skiller seg ut med høyest boligprisvekst i prognoseperioden. I Stavanger og Bergen har boligprisveksten vært meget høy den siste tiden, blant annet som følge av høy aktivitet i petroleumsnæringen. Fremover venter vi at prisveksten vil avta på Sør- og Vestlandet, blant annet på grunn av dårligere tider i oljesektoren og at boligbyggingen tar seg mer opp der. I Oslo er forløpet omvendt. Der er boligbyggingen særlig svak, men som beskrevet over har altså nedsalg av utleieboliger kompensert og bidratt til å dempe prisveksten, som ventes å ta seg klart opp først i 2027 og 2028. Disse to årene ventes boligprisene å øke klart mest i Oslo. Våre prognoser gir en samlet boligprisvekst fra og med 2025 til 2028 på 38 prosent i Stavanger, men her kommer 1/3 allerede i år. I Oslo, Bergen og Tromsø venter vi en samlet boligprisvekst på i overkant av 30 prosent. Justert for (nasjonal) lønnsvekst tilsvarer dette en realboligprisvekst på om lag 19 prosent i Stavanger og 13-14 prosent i Oslo, Bergen og Tromsø i løpet av de fire årene.