Rapporten presenterer våre prognoser for utviklingen i det nasjonale og regionale boligmarkedet, samt konjunkturutviklingen i norsk og internasjonal økonomi.
Boligmarkedet kjøles ned, etter hvert også norsk økonomi
Aktiviteten i norsk økonomi har fortsatt å ta seg opp etter at smitteverntiltakene ble avviklet på nyåret, og arbeidsledigheten har falt til lave nivåer. Gjeninnhentingseffektene vil avta framover og renteoppgang vil bidra til å kjøle ned økonomien. Krigen i Ukraina og sanksjoner mot Russland forsterker problemer i forsyningskjedene og bidrar til sterk prisvekst, spesielt på energi og råvarer. Dette ventes å dempe veksten i internasjonal økonomi.
I boligmarkedet ble begynnelsen av 2022 preget av sterk boligprisvekst, blant annet som følge av manglende tilgang på bruktboliger. Vi venter at det vil legges ut mange boliger for salg de neste månedene, som vil bidra til å dempe boligprisveksten utover våren. Høyere renter trekker i samme retning. De nærmeste årene venter vi også at økt ferdigstilling av boliger, som følge av godt nyboligsalg under pandemien, bidrar til lavere prisvekst. En kraftig økning i byggekostnadene den senere tiden kan imidlertid bidra til å dempe aktiviteten. Det er betydelige regionale forskjeller, og vi venter høyere boligprisvekst i sentrale strøk, og da særlig i Oslo og omegn.
Som følge av koronautbruddet, har norsk økonomi vært gjenstand for store svingninger de siste par årene. I 2020 falt BNP FastlandsNorge med 2,3 prosent. Nedgangen var bredt basert, men særlig sterk var nedgangen i husholdningenes konsum på hele 6,6 prosent. Deretter kom en kraftig gjeninnhenting i fjor, da økonomien vokste med hele 4,2 prosent. Etter at den siste runden med smitteverntiltak ble avviklet i starten av 2022 har veksten også vært sterk. Det er særlig husholdningenes konsum som har drevet veksten, med god hjelp fra et oppsving i internasjonal etterspørsel og næringsinvesteringer. Den pågående gjeninnhentingen ventes å gi en relativt sterk økonomisk vekst den nærmeste tiden, med årsvekst på 3,5 prosent i 2022, før veksten avtar klart videre framover til kun 1,5 prosent i 2025.
I årene før koronautbruddet var veksten i norsk økonomi moderat, blant annet på grunn av lav vekst i husholdningenes konsum. I tillegg falt boliginvesteringene både i 2018 og 2019. Petroleumsinvesteringene falt klart i perioden 2014- 2017 og økte kun forsiktig i 2018. I 2019 kom det et kraftig oppsving, som bidro til noe høyere vekst i BNP Fastlands-Norge. I 2020 førte koronaviruset, sammen med en midlertidig oljepriskrig, til en nedgang på om lag 4 prosent i petroleumsinvesteringene, som fortsatte å falle også i 2021 og inn i 2022.
Framover venter vi først en klar oppgang i petroleumsinvesteringene som følge av de høye olje- og gassprisene, før investeringene flater ut mot slutten av prognoseperioden. Nyboligsalget har vært svært godt det siste halvannet året, og høy prisvekst gir insentiv til bygging. Boliginvesteringene tok seg derfor opp allerede i fjor, og veksten ventes å tilta ytterligere i år, før de avtar klart mot slutten av prognoseperioden. Husholdningenes kjøpekraft dempes av høy inflasjon og noe høyere renter. Internasjonal etterspørselsvekst etter norske varer og tjenester ventes å avta klart framover etter en periode med gjeninnhenting etter pandemien. Med en såpass klar avmatning i den økonomiske aktiviteten litt utover i prognoseperioden, venter vi også en økning i arbeidsledigheten.
Norges Bank holdt styringsrenten på 0 prosent fra mai 2020 til september i fjor. Utlånsforskriften begrenser bankenes utlånspraksis, og særlig regelen om at samlet gjeld ikke skal overstige fem ganger inntekt begrenser manges handlingsrom i Oslo, der boligprisene er høyest. I september ble styringsrenten satt opp til 0,25 prosent. Siden er den satt opp to ganger til, senest i mars. Høyt press i norsk økonomi taler for ytterligere renteøkninger, og vi har lagt til grunn at styringsrenten øker ytterligere fire ganger i løpet av det nærmeste året, til 1,75 prosent. Med utsikter til avtakende vekst i norsk økonomi etter gjeninnhentingen og lav prisvekst i boligmarkedet, venter vi at det deretter ikke kommer ytterligere renteøkninger. Høy inflasjon har også gjort betydelig innhogg i budsjettene, både hos husholdninger og næringsliv. Vi venter at prisstigningen vil avta til mer normale nivåer utover i prognoseperioden, om lag på linje med Norges Banks inflasjonsmål.
Krigen i Ukraina og usikkerhet knyttet til koranapandemiens videre utvikling, betyr at risikoen knyttet til våre prognoser er ekstra stor denne gangen, og trolig størst på nedsiden.
Betydelige regionale forskjeller i boligmarkedet
De siste par årene før koronautbruddet i mars 2020 var boligprisveksten i Norge på et moderat nivå, med en årsvekst på om lag 2 prosent. Utbruddet påvirket boligmarkedet umiddelbart. I nyboligmarkedet falt salget kraftig, men også bruktboligmarkedet opplevde nedgang i antall omsetninger de første ukene. Virkningen på boligprisene den første tiden var imidlertid isolert sett liten. Omsetningen i bruktmarkedet tok seg raskt opp, og nyboligsalget økte allerede fra sommeren og til etter hvert svært høye nivåer utover høsten i fjor og inn i 2021. Boligprisveksten skjøt etter hvert fart. Årsveksten nasjonalt i 2021 ble på hele 10,5 prosent. Prisveksten var usedvanlig jevnt fordelt utover landet, som trolig må sees i sammenheng med økt bruk av hjemmekontor og svekkede preferanser for sentralitet som følge av pandemien. Framover venter vi en normalisering, selv om det er grunner til å tro at denne effekten ikke blir helt borte. Likefullt taler mye for at sentralitet vil være en viktig drivkraft også framover, slik at prisveksten generelt blir relativt høy i byene og enkelte bynære områder, og da spesielt i og rundt Oslo.
Etter en kort periode på nyåret med høy prisvekst, venter vi en klar avmatning framover. Tilbudet av bruktboliger ventes å øke fremover mot sommeren. I tillegg kan etterspørselen dempes framover fra svært høye nivåer under pandemien: En kan tenke seg at en del har framskyndet boligkjøp og endret tilpasning i boligmarkedet i denne perioden, og at omsetningen blir lavere når denne fasen er overstått. Til tross for lav prisvekst resten av året kan årsveksten i år likevel bli nær fem prosent nasjonalt, der mye av veksten allerede har kommet. Deretter ventes en boligprisvekst rundt to prosent årlig i resten prognoseperioden. Dette innebærer om lag uendrede realpriser hvis vi legger KPI til grunn, og en klar nedgang om vi deflaterer med forventet lønnsvekst.
At styringsrenten ble satt ned til 0 prosent er, sammen med lettelser i utlånsforskriften, en viktig årsak til at aktiviteten ble så høy i boligmarkedet i kjølvannet av koronautbruddet. Kombinasjonen av bortfall av mange konsummuligheter og et omfattende skifte i bruken av hjemmekontor bidro dessuten til å vri mye oppmerksomhet mot boligmarkedet og boligrelatert konsum. Nå er rentene på vei oppover, og med høy gjeld i husholdningene vil selv en meget moderat renteoppgang merkes godt.
Nyboligsalget har etter hvert mer enn veiet opp for den korte nedturen i fjor vår, som bidrar til at ferdigstillingen av boliger vil øke utover i prognoseperioden og holde seg på et høyt nivå. For landet sett under ett blir boligbyggingen høy sammenlignet med befolkningsveksten. Dette bidrar til å dempe boligprisveksten. Det samme gjør en, etter hvert, meget moderat konjunkturutvikling. Den kraftige økningen i byggekostnader i senere tid kan, hvis den vedvarer, påvirke lønnsomhet i nyboligprosjekter i betydelig grad, og dermed dempe byggeaktiviteten.
Mens boligbyggingen mange steder er høy i forhold til befolkningsveksten, skiller særlig Oslo seg ut med relativt lav boligbygging. I motsetning til resten av landet har dessuten nyboligsalget vært svakt i hovedstaden siden i fjor sommer, etter en kort periode med gjeninnhenting året før. Det trekker i retning av en klar nedgang i boligbyggingen i Oslo litt utover i prognoseperioden, som bidrar til at vi venter høyere boligprisvekst der. Også i Oslos nære omland venter vi at boligprisveksten blir relativt høy.
Samlet gjennom prognoseperiodens fire år venter vi en boligprisvekst i Norge på om lag 11 prosent, og klart høyere i Oslo med knappe 15 prosent. I motsatt ende finner vi Møre og Romsdal med en boligprisvekst på omtrent 7 prosent.