Rapporten presenterer våre prognoser for utviklingen i det nasjonale og regionale boligmarkedet, samt konjunkturutviklingen i norsk og internasjonal økonomi.
Norsk økonomi er i en klar konjunkturnedgang. Høye priser og økte renter trekker inn kjøpekraft og bidrar til å senke husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester. Dette demper aktiviteten og investeringene i næringslivet, som ventes å falle de nærmeste årene. Boliginvesteringene falt markant i fjor, og fallet ser ut til å bli like kraftig i år. Det blir i så fall den kraftigste nedgangen i boliginvesteringer siden 1990-tallet. Oljeinvesteringene trekker i motsatt retning, med kraftig oppgang både i 2023 og 2024, som respons på høye olje- og gasspriser. Høy aktivitet i oljesektoren har bidratt til å dempe nedturen i norsk økonomi. Høy inflasjon førte til at sentralbankene økte styringsrentene, som ikke har vært høyere siden før finanskrisen i 2008, før de nå har begynt å falle igjen i mange land i løpet av sommeren. Høye renter demper også internasjonal etterspørsel etter norske varer og tjenester. Eksportveksten tar seg likevel klart opp i år, hjulpet av den svake kronen. Gjennom 2023 og hittil i 2024 har det knapt vært vekst i BNP Fastlands-Norge, og vi venter en svak utvikling den nærmeste tiden fremover. Det tilsier en årsvekst på rundt en halv prosent i 2024, om lag som i 2023. Dette står i sterk kontrast til de to foregående årene, da årsveksten var på om lag 4 prosent. Prognosene innebærer at veksten tar seg noe opp fremover, til i overkant av 2 prosent i 2026 og 2027. Inflasjonen har falt fra en topp på 7,5 prosent høsten 2023 til 2,6 prosent i august 2024. Kombinert med høy nominell lønnsvekst sørger det for at reallønnsveksten blir klart positiv igjen fra og med inneværende år. Vi legger til grunn at styringsrenten settes ned i Norge fra rundt kommende årsskifte, og etter en klar nedgang neste år flater ut, slik at boliglånsrentene kommer ned mot 4,5 prosent mot slutten av prognoseperioden. Reallønnsvekst og lavere renter vil sammen med noe bedre internasjonale konjunkturer og etter hvert et klart oppsving i boliginvesteringene, bidra til at den økonomiske veksten tar seg opp. En ny nedgang i oljeinvesteringene demper oppgangen.
Renteoppgang og høye levekostnader har kjølt ned boligmarkedet. Etter en periode med høy boligprisvekst under pandemien, flatet boligprisene ut i 2022. I august 2024 var boligprisen kun 2,2 prosent høyere enn i samme måned to år tidligere. Fremover gir rentenedgang kombinert med høy nominell lønnsvekst, høy befolkningsvekst og lav boligbygging utsikter til høyere boligprisvekst. For landet samlet venter vi en årsvekst i boligprisene på drøye 3 prosent i år, og deretter rundt 7 prosent årlig ut prognoseperioden. Oslo skiller seg ut med en særlig svak tilbudsside, som bidrar til at vi forventer betydelig høyere boligprisvekst der.
Konjunkturnedgang og lavere renter
Høy inflasjon ble møtt av en kraftig renteøkning i de fleste land. Inflasjonen har imidlertid falt markert, og den økonomiske veksten er svak. Rentene er derfor på vei ned internasjonalt.
Norges Bank økte styringsrenten siste gang i desember i fjor, til 4,5 prosent. Inflasjonen har etter hvert kommet klart ned også i Norge. Kronesvekkelsen har bidratt til at import av varer, tjenester og innsatsfaktorer har blitt dyrere, og således til høyere inflasjon. Inflasjonen var også noe høyere i Norge enn hos våre handelspartnere en periode fra i fjor høst og frem mot sommeren i år, riktignok etter å ha vært klart lavere i perioden før. Det siste halvannet året har imidlertid kronekursen svingt rundt et ganske stabilt nivå, og vi har lagt til grunn at det ikke kommer en ytterligere svekkelse fremover. Med andre ord venter vi ikke ytterligere inflatoriske impulser fra kronekursen fremover.
Vi venter at Norges Bank setter ned renten fra rundt årsskiftet. Det er flere årsaker til at rentene skal ned: Inflasjonen har altså kommet godt ned også i Norge. Norske husholdninger har svært høy gjeld og i stor grad flytende renter, som betyr at de er relativt rentefølsomme. Norges Bank var også relativt tidlig ute med å sette opp rentene, som dermed har fått bedre tid til å virke, og den økonomiske veksten er svak. Arbeidsledigheten holdt seg lenge svært lav, men den er nå på vei oppover. Husholdningenes konsum falt i 2023, og veksten i BNP Fastlands-Norge stoppet opp. Boliginvesteringene faller kraftig, og boligprisene har falt klart dersom en justerer for lønns- og prisveksten. Frontfagsmodellens sentraliserte lønnsforhandlinger bidrar til at faren for at inflasjonen skal smitte over i lønningene og skape en stigende spiral mellom priser og lønninger er mindre i Norge enn i andre land.
Vi venter at det i løpet av 2025 kommer en klar rentenedgang. Deretter venter vi at Norges Bank setter renten ytterligere noe ned i 2026. Prognosene innebærer en gjennomsnittlig utlånsrente på 6 prosent i 2024, som faller ned mot 4,5 prosent mot slutten av prognoseperioden.
Boligmarkedet fra kaldt til varmt
Høye renter og høy inflasjon har lagt en demper på husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Utlånsforskriftens krav om at lånet ikke får overstige fem ganger inntekt og egenkapitalkravet på 15 prosent har lenge vært begrensende faktorer for mange i boligmarkedet, og særlig i områder med høye priser. I tillegg innebærer kravet om at husholdningene skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng at mange ikke får låne mer enn at de kan tåle renter på opp mot 9 prosent. Dette demper nå kjøpekraften betydelig for store grupper, selv om påslagskravet ble redusert fra 5 til 3 prosentpoeng (og et rentenivå på minst 7 prosent) ved inngangen til 2023.
Høye renter, inflasjon og utlånsforskriften har til sammen bidratt til at boligprisene flatet ut nominelt siden 2022, etter et par år med svært lave renter og kraftig boligprisvekst under pandemien. Hvis vi justerer for lønnsvekst falt realboligprisen med nesten 6 prosent i 2023 og den ventes å falle også i år, som følge av høy lønnsvekst og mindre endringer i nominelle boligpriser.
Det er imidlertid særlig nyboligmarkedet som har tatt smellen. Høye renter, byggekostnader som skjøt i været som følge av blant annet økte handelshindringer pga. pandemi, krig i Ukraina mm, samtidig som økt usikkerhet endrer boligkjøperes preferanser i retning av bruktmarkedet, der en lettere kan kjøpe og selge i samme marked, er faktorer som har bidratt til denne utviklingen. Nyboligsalget falt kraftig gjennom 2022, og på landsbasis er det nå rundt 40 prosent lavere enn gjennomsnittlig salg de ti årene før. I Oslo var det gode salget under pandemien mer kortvarig, og fallet har vært større.
Den lange perioden med svakt nyboligsalg vil vise seg i form av ferdigstilling av få nye boliger de nærmeste årene, og det i en periode med til dels høy befolkningsvekst. Det bidrar til at boligprisveksten blir høy fremover. Lavere renter og høy nominell lønnsvekst bidrar også til å øke kjøpekraften i boligmarkedet. Etter en klar nedgang i fjor høst har boligprisene økt klart på nyåret. Vi venter at prisveksten dempes noe den nærmeste tiden, slik at årsveksten i 2024 ender på i overkant av 3 prosent. Deretter ventes den å ta seg klart opp, og i alle årene 2025 til 2027 venter vi en årlig vekst i boligprisene på rundt 7 prosent nasjonalt. Dette gir en samlet prisvekst over prognoseperioden på 26 prosent. Selv om vi justerer for en forventet høy nominell lønnsvekst på 18 prosent i den samme perioden, vil dette innebære en klar realboligprisvekst, som om lag motsvarer nedgangen i årene før.
I Oslo har prisutviklingen over lang tid vært preget av at boligbyggingen har vært lav i forhold til etterspørselen. Nyboligsalget tok seg kraftig opp høsten 2020 også i Oslo, men i motsetning til i resten av landet ble oppturen kortvarig. Med unntak av et lite oppsving på slutten av 2021, har nyboligsalget vært svakt i Oslo siden sommeren 2021, mens i resten av landet kom salgsnedgangen først sommeren 2022. Dette gir et større fall i antall ferdigstilte boliger i hovedstaden. Vi venter derfor at Oslo får den klart sterkeste boligprisveksten framover, særlig i 2026 når rentene ventes å ha kommet klart ned og den svake tilbudssiden dominerer utviklingen. Om prognosene slår til får vi en prisvekst på 8-10 prosent årlig fra 2025 til 2027 i hovedstaden.
I prognoseperioden sett under ett (2024-2027) venter vi at Oslo blir byen med sterkest boligprisvekst, med 34 prosent. Deretter følger Stavanger med en samlet økning på 30 prosent. I Rogaland drives boligmarkedet også av god aktivitet i petroleumsnæringen. Dette ventes å smitte i noen grad til andre deler av Sør- og Vestlandet.
Under pandemien var det et klart mønster at mange tilpasset seg en ny, mer fleksibel hverdag med økt bruk av hjemmekontor, som har materialisert seg i relativt høy prisvekst i en del «lavprisområder» med både kort og lang pendleravstand, særlig i tilknytning til Oslo. Det ser også ut til at presset i boligmarkedet flyttet seg lengre ut fra Oslo, slik at områder som Sarpsborg og Fredrikstad i Østfold og som Larvik og Porsgrunn i Vestfold og Telemark en periode hadde vel så høy vekst som Akershus-området. Framover venter vi imidlertid at det først og fremst er i de bynære kommunene som Bærum, Asker, Lillestrøm, Lørenskog og Nordre Follo at befolkningsøkningen vil være sterkest.
På fylkesnivå venter vi at boligprisveksten vil være sterkest i Oslo, Rogaland og Akershus. Vi venter at boligprisveksten blir svakest i Innlandet, Møre og Romsdal og Telemark. Den relativt svake utviklingen skyldes en svak etterspørselsside, samt en korreksjon i Telemark etter sterk prisvekst på grunn av stor tilflytting under pandemien.
Utlånsforskriften er oppe til vurdering. Vi legger til grunn for våre anslag at den videreføres uten store endringer. Dersom det kommer betydelige lettelser, kan det bidra til at boligprisene øker mer enn våre prognoser skulle tilsi.