Norsk økonomi – boligmarkedet er en konjunkturrapport med hovedfokus på det norske boligmarkedet, nasjonalt og regionalt. Norsk og internasjonal økonomi legger viktige premisser for utviklingen i det norske boligmarkedet. Derfor inneholder rapporten også en konjunkturanalyse og prognoser for norsk økonomi.
Norsk økonomi har vært igjennom to år med meget svak vekst i fastlandsøkonomien. Arbeidsledigheten er fortsatt relativt lav, men har økt fra 3,1 prosent våren 2022 til 3,9 prosent i januar i år. En viktig årsak til den svake konjunkturutviklingen de siste årene er den kraftigste nedgangen i boliginvesteringer siden 1990-tallet. Dessuten har høy prisvekst og økte renter trukket inn kjøpekraft og redusert husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester. Oljeinvesteringene har økt kraftig de siste årene blant annet som respons på høye gass- og oljepriser. Det har bidratt til å dempe nedturen i norsk økonomi.
Fremover ligger det imidlertid an til en nedgang i oljeinvesteringene. I tillegg vil svak internasjonal etterspørsel og økt usikkerhet bidra til å dempe næringslivets investeringer de nærmeste årene. Motsatt legger vi til grunn at forsvarsinvesteringene øker, og vi venter at husholdningenes etterspørsel vil ta seg opp, hjulpet av reallønnsvekst og lavere renter. Vi ser nå også tegn til at nyboligmarkedet er i ferd med å snu, og legger til grunn at boliginvesteringene begynner å øke i løpet av 2025, slik at vi etter hvert får et markant oppsving. Høy boligprisvekst og lavere renter er sentrale forutsetninger her.
Inflasjonen har kommet godt ned, men med økende proteksjonisme og tollkrig venter vi at den vil være noe over Norges Banks inflasjonsmål også mot slutten av prognoseperioden. Det demper rentenedgangen. Vi legger likevel til grunn at Norges Bank setter ned styringsrenten én gang før sommeren, én gang mot slutten av året og ytterligere to ganger i løpet av 2026, slik at boliglånsrentene kommer ned mot 5 prosent.
Både i 2023 og 2024 var veksten i BNP Fastlands-Norge så vidt over 0,5 prosent. Dette står i sterk kontrast til de to foregående årene, da årsveksten var på om lag 4 prosent. Prognosene innebærer at veksten tar seg noe opp fremover, til 1,5 prosent i 2025 og deretter rundt 2 prosent årlig ut prognoseperioden. Det betyr at norsk økonomi passerer konjunkturbunnen i løpet av inneværende år og går inn i en forsiktig oppgang.
Boligprisene har skutt fart på nyåret etter to år med svak utvikling. Lettelsen i utlånsforskriftens egenkapitalkrav er trolig en viktig årsak til dette. Høy lønnsvekst, befolkningsvekst og lav boligbygging samt lavere renter, gir utsikter til klar boligprisvekst i årene som kommer. I landet samlet venter vi en årsvekst i boligprisene på 8,5 prosent i år, avtakende til knappe 5 prosent i 2028. I de store byene venter vi generelt høyere boligprisvekst.
For hele prognoseperioden – 2025-2028 – innebærer dette en samlet boligprisvekst på om lag 28 prosent nasjonalt. Justert for KPI falt realboligprisen med om lag 6 prosent fra 2022 til 2024. Det kan tilskrives både svak nominell boligprisvekst og høy inflasjon. Slår våre prognoser til, får vi en klar realboligprisvekst gjennom prognoseperioden. Da vil boligprisene i 2028 reelt sett være 15 prosent høyere enn i 2024 og 9 prosent høyere enn forrige topp i 2022. Hvis vi justerer boligprisene for lønnsvekst (som utlånsforskriften forholder seg til), vil imidlertid realboligprisen ha økt med kun 2,5 prosent fra forrige topp.
Oslo, Stavanger og Bergen skiller seg ut med høyest boligprisvekst i prognoseperioden. I Stavanger og Bergen har boligprisveksten vært meget høy den siste tiden, blant annet som følge av høy aktivitet i petroleumsnæringen. I Oslo er tilbudssiden særlig svak, og den lave boligbygging presser opp boligprisene. Våre prognoser tilsvarer en samlet boligprisvekst fra 2025-2028 på 37 prosent i Stavanger, og 36 prosent i Oslo og Bergen. I Stavanger og Bergen kommer en større del av denne prisveksten tidlig, og de siste årene i prognoseperioden er økningen størst i Oslo. Justert for (nasjonal) lønnsvekst tilsvarer dette en realboligprisvekst på 11 prosent i Oslo fra 2022 til 2028.