Rapporten presenterer våre prognoser for utviklingen i det nasjonale og regionale boligmarkedet, samt konjunkturutviklingen i norsk og internasjonal økonomi.
Boliginvesteringene faller videre og bremser norsk økonomi – boligprisene skyter fart
Norsk økonomi er i en klar konjunkturnedgang. Høye priser og økte renter trekker inn kjøpekraft og bidrar til å senke husholdningenes etterspørsel etter varer og tjenester. Dette demper aktiviteten og investeringene i næringslivet, som ventes å falle de nærmeste årene. Boliginvesteringene falt markant i fjor, og den kraftige nedgangen ventes å fortsette gjennom 2024. Det blir i så fall den kraftigste nedgangen i boliginvesteringer siden 1990-tallet. Oljeinvesteringene trekker i motsatt retning, med kraftig oppgang både i 2023 og 2024, som respons på høye olje- og gasspriser. Det bidrar til å dempe nedturen i norsk økonomi. Høy inflasjon har ført til at sentralbankene har økt styringsrentene, som ikke har vært høyere siden før finanskrisen i 2008. Dette demper også internasjonal etterspørsel etter norske varer og tjenester. Eksportveksten tar seg likevel klart opp i år som følge av den svake kronen. Samlet sett venter vi en klar avmatning i norsk økonomi. Gjennom 2023 var det knapt vekst i BNP Fastlands-Norge, og vi venter en svak utvikling den nærmeste tiden fremover. Det tilsier årsvekstrater på i overkant av en halv prosent i 2024, om lag som i 2023. Dette står i sterk kontrast til de to foregående årene, da veksten var på om lag 4 prosent. Prognosene innebærer at veksten tar seg noe opp utover 2024 og i 2025, til i overkant av 2 prosent i 2026 og 2027. Inflasjonen kom noe ned i løpet av høsten 2023, og ventes å avta videre fremover til i underkant av 3 prosent mot slutten av prognoseperioden. Kombinert med høy nominell lønnsvekst de nærmeste årene sørger det for at reallønnsveksten blir positiv igjen fra og med inneværende år. Vi legger til grunn at rentene settes ned fra i høst, og etter en klar nedgang neste år går mer gradvis ned, slik at boliglånsrentene kommer ned i 4,5 prosent mot slutten av prognoseperioden. Reallønnsvekst og lavere renter vil sammen med noe bedre internasjonale konjunkturer og etter hvert et klart oppsving i boliginvesteringene, bidra til at den økonomiske veksten tar seg opp. En ny nedgang i oljeinvesteringene demper oppgangen.
Renteoppgang og høye levekostnader har kjølt ned boligmarkedet. Etter en periode med høy boligprisvekst under pandemien, flatet boligprisene ut i 2022. I 2023 ble prisvekst i første halvår avløst av prisnedgang i andre halvår, og hittil i 2024 har prisen økt klart. Rentenedgang kombinert med høy nominell lønnsvekst, befolkningsvekst og lav boligbygging gir utsikter til klar boligprisvekst videre fremover. For landet samlet venter vi en årsvekst i boligprisene på drøye 3 prosent i år, og deretter rundt 7 prosent årlig ut prognoseperioden. Oslo skiller seg ut med en særlig svak tilbudsside, som bidrar til at vi forventer betydelig høyere boligprisvekst der.
Konjunkturnedgang og lavere renter
Høy inflasjon ble møtt av en kraftig renteøkning i de fleste land. Inflasjonen har imidlertid falt markert, og den økonomiske veksten har avtatt. Vi venter derfor at sentralbankene vil begynne å sette ned rentene i løpet av året i de fleste land. I Norge venter vi at det første rentekuttet kommer til høsten.
Norges Bank økte styringsrenten siste gang i desember i fjor, til 4,5 prosent. Inflasjonen viser etter hvert klare tegn til å avta også i Norge. Den svake norske kronen gjør at import av varer, tjenester og innsatsfaktorer blir dyrere, og bidrar således til at inflasjonen ikke har falt like mye i Norge. Dog har den heller ikke vært like høy her.
Vi venter at Norges Bank setter ned renten fra høsten av. Det er flere årsaker til at rentene skal ned: Inflasjonen ser altså ut til å ha passert toppen også i Norge. Norske husholdninger har svært høy gjeld og i stor grad flytende renter, som betyr at de er relativt rentefølsomme. Norges Bank var også relativt tidlig ute med å sette opp rentene, som dermed har fått bedre tid til å virke, og den økonomiske veksten er svak. Arbeidsledigheten holdt seg lenge svært lav, men den er nå på vei oppover. Husholdningenes konsum falt i 2023, og veksten i BNP Fastlands-Norge stoppet opp. Boliginvesteringene faller kraftig, og boligprisene har falt klart dersom en justerer for lønnsveksten. Frontfagsmodellens sentraliserte lønnsforhandlinger bidrar også til at faren for at inflasjonen skal smitte over i lønningene og skape en stigende spiral mellom priser og lønninger er mindre i Norge enn i andre land.
Vi venter at styringsrenten kuttes fra høsten og at det kommer en klar rentenedgang neste år, deretter venter vi at Norges Bank setter renten ytterligere noe ned i 2026 og 2027. Prognosene innebærer en gjennomsnittlig utlånsrente på 6 prosent i 2024, som faller til 4,5 prosent mot slutten av prognoseperioden.
Boligmarkedet fra kaldt til varmt
Høye renter og høy inflasjon har lagt en demper på husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Utlånsforskriftens krav om at lånet ikke får overstige fem ganger inntekt og egenkapitalkravet på 15 prosent har lenge vært en begrensende faktor for mange i boligmarkedet, og særlig i områder med høye priser. I tillegg innebærer kravet om at husholdningene skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng at mange ikke får låne mer enn at de kan tåle renter på opp mot 9 prosent. Dette demper nå kjøpekraften betydelig for store grupper, selv om påslagskravet ble redusert fra 5 til 3 prosentpoeng (og et rentenivå på minst 7 prosent) ved inngangen til 2023.
Høye renter og utlånsforskriften har til sammen bidratt til at boligprisene flatet ut nominelt siden 2022, etter et par år med svært lave renter og kraftig boligprisvekst under pandemien. Hvis vi justerer for lønnsvekst har realboligprisen falt med nesten 10 prosent, som følge av høy lønnsvekst og små endringer i nominelle boligpriser.
Det er imidlertid særlig nyboligmarkedet som har tatt smellen. Høye renter, byggekostnader som skjøt i været som følge av blant annet økte handelshindringer pga. pandemi, krig i Ukraina mm, samtidig som økt usikkerhet endrer boligkjøperes preferanser i retning av bruktmarkedet, der en lettere kan kjøpe og selge i samme marked, er faktorer som har bidratt til denne utviklingen. Nyboligsalget falt kraftig gjennom 2022, og nå er rundt 65 prosent lavere enn det høye salget under pandemien på landsbasis. Dette er det svakeste nyboligsalget vi har målt siden 2013. I Oslo var det gode salget under pandemien mer kortvarig, og fallet har vært større. Vi må tilbake til finanskrisen i 2008 for å finne like svakt nyboligsalg i hovedstaden.
Den lange perioden med svakt nyboligsalg vil vise seg i form av ferdigstilling av få nye boliger de nærmeste årene, og det i en periode med til dels høy befolkningsvekst. Det bidrar til at boligprisveksten blir høy fremover. Lavere renter og høy nominell lønnsvekst bidrar også til å øke kjøpekraften i boligmarkedet. Etter en klar nedgang i fjor høst har boligprisene økt klart på nyåret. Vi venter at prisveksten dempes noe den nærmeste tiden, slik at årsveksten i 2024 ender på i overkant av 3 prosent. Deretter ventes den å ta seg klart opp, og i alle årene 2025 til 2027 venter vi en årlig vekst i boligprisene på rundt 7 prosent nasjonalt. Dette gir en samlet prisvekst over prognoseperioden på 25 prosent. Selv om vi justerer for en forventet høy nominell lønnsvekst på 18 prosent i den samme perioden, vil dette innebære en klar realboligprisvekst, som litt mer enn motsvarer nedgangen i årene før.
I Oslo har prisutviklingen over lang tid vært preget av at boligbyggingen har vært lav i forhold til etterspørselen. Nyboligsalget tok seg kraftig opp høsten 2020 også i Oslo, men i motsetning til i resten av landet ble oppturen kortvarig. Med unntak av et lite oppsving på slutten av 2021, har nyboligsalget vært svakt i Oslo siden sommeren 2021, mens i resten av landet kom salgsnedgangen først sommeren 2022. Dette gir et større fall i antall ferdigstilte boliger i hovedstaden. Vi venter derfor at Oslo får den klart sterkeste boligprisveksten mot slutten av prognoseperioden, når rentene kommer noe ned og den svake tilbudssiden igjen dominerer utviklingen. Om prognosene slår til får vi da en prisvekst på 8-10 prosent årlig fra 2025 til 2027 i hovedstaden.
Også i prognoseperioden sett under ett (2024-2027) venter vi at Oslo blir byen med sterkest boligprisvekst, med 33 prosent. Deretter følger Stavanger med en samlet økning på 29 prosent. Høye oljepriser bidrar til en relativt god konjunkturutvikling på Vestlandet. I tillegg er boligprisene og gjeldsbelastningen relativt lav, og økte renter vil derfor ikke slå like hardt ut i boligprisene.
Under pandemien var det et klart mønster at mange tilpasset seg en ny, mer fleksibel hverdag med økt bruk av hjemmekontor, som har materialisert seg i relativt høy prisvekst i en del «lavprisområder» med både kort og lang pendleravstand, særlig i tilknytning til Oslo. Det ser også ut til at presset i boligmarkedet flyttet seg lengre ut fra Oslo, slik at områder som Sarpsborg og Fredrikstad i Østfold og som Larvik og Porsgrunn i Vestfold og Telemark en periode hadde vel så høy vekst som Akershus-området. Framover venter vi imidlertid at det først og fremst er i de bynære kommunene som Bærum, Asker, Lillestrøm, Lørenskog og Nordre Follo at befolkningsøkningen vil være sterkest.
På fylkesnivå venter vi at boligprisveksten vil være sterkest i Oslo, Rogaland og Akershus. Vi venter at boligprisveksten blir svakest i Innlandet, Møre og Romsdal og Telemark. Den relativt svake utviklingen skyldes en svak etterspørselsside, samt en korreksjon i Telemark etter sterk prisvekst på grunn av stor tilflytting under pandemien.