Leiemarkedets effekt på makroøkonomien – bidrar det norske leiemarkedet til en mer fleksibel økonomi?

Et velfungerende boligmarked er viktig for en velfungerende økonomi. For at folk skal kunne arbeide der de vil og kan gi et best mulig bidrag til felleskapet, er det viktig at det er god tilgang på boliger der jobbene er. Dårlig tilgang på boliger vil lede til både høye boligpriser og høy husleie. Det er i utgangspunktet mindre omfattende prosess å skaffe leiebolig enn å kjøpe en bolig, blant annet på grunn av høye transaksjonskostnader i forbindelse med boligkjøp. Slik kan leiemarkedet tilby en ekstra fleksibilitet, både i møte med konjunktursvingninger og for å gjøre det enklere for folk å flytte dit arbeidskraften deres er etterspurt.

Fleksibiliteten som leiemarkedet kan tilby avhenger både av leiemarkedets størrelse og aktørsammensetningen på tilbudssiden. Størrelsen på leiemarkedet varierer mye mellom land. I Norge leier om lag 20 prosent boligen de bor i. Det er lavere enn i de fleste europeiske land, men det er også en god del land som har mindre leiemarked enn det norske. Den norske leieandelen er sammenliknbar med det som er vanlig i Sør-Europa, høyere enn det som er vanlig i Øst-Europa, men betydelig lavere enn det som er normalt i Nordeuropeiske land som Sverige og Danmark.

Et relativt lite leiemarked begrenser fleksibiliteten som leiemarkedet kan tilby i Norge. Men i tillegg til størrelse er også sammensetningen av aktører på tilbudssiden viktig. I Norge er det en stor andel av utleieboligene som er en del av utleiers egen bolig. Dette gir en ekstra fleksibilitet i leiemarkedet, fordi slike leieboliger relativt enkelt kan trekkes fra eller legges ut i markedet og slik tilpasse seg etterspørselen.

Leiemarkedet bidrar til makroøkonomisk stabilitet

Vi starer med å oppdatere en analyse på data for alle EU-land av Rubaszek og Rubio (2020), for å se på betydningen av leiemarkedets størrelse for makroøkonomisk stabilitet. I likhet med dem finner vi støtte for at et større leiemarked reduserer effektene av sjokk i BNP og realrente på boligprisene. Det innebærer støtte for en hypotese om at størrelsen på leiemarkedet påvirker makroøkonomisk stabilitet. Norge har ikke en stor leieandel, som isolert sett altså demper fleksibiliteten.

Mange små utleiere i Norge bidrar til økt fleksibilitet

På den annen side bidrar det store innslaget av utleie av sokkelboliger (og andre typer utleie av del av egen bolig) i Norge til å øke fleksibiliteten, ettersom slike boliger relativt enkelt kan tilføres og trekkes fra markedet og dermed tilpasses etterspørselen. I Norge består tilbudssiden i leiemarkedet i stor grad av små utleiere som enten leier ut en del av egen bolig eller eier noen få utleieenheter. I andre land er det i større grad vanlig med store utleieselskap som driftes mer profesjonelt.

En kartlegging av utleieboliger som SØA har gjennomført i samarbeid med NEF og Ambita, viser at det de siste årene har vært en generell nedgang. Utviklingen er særlig tydelig i Oslo, der det var nedgang i alle de kartlagte kategoriene av utleiere fra sommeren 2023 til sommeren 2024. Det er flere mulige årsaker til nedgangen. Selv om husleiene har økt, gjør høye renter og høye boligpriser det vanskelig å regne hjem kjøp av bolig for utleie i dagens marked, spesielt i Oslo. Bortfallet av andre typer utleiebolig gjør at sokkelboliger og lignende blir ekstra viktig for å motvirke nedgangen, i en tid med høy befolkningsvekst og høye etterspørsel etter leieboliger. Mens investorer rammes av økte rentekostnader, er dette i liten grad tilfeller for eiere av sokkelbolig ol. For dem er kapitalkostnaden uavhengig av utleie, og samtidig har markedsleien økt markant.

Leiemarkedet fungerer som en stabilisator for prisene og som en buffer for produksjonskapasiteten

Deretter setter vi opp en modell hvor vi viser at fleksibiliteten som leiemarked tilbyr i en økonomi, kan virke stabiliserende på økonomien i møte med økonomiske sjokk. I modellen vil leiemarkedet virke stabiliserende på prisene og som en buffer for produksjonen, i og med at antall leieboliger øker når økonomiens aktivitetsnivå øker og prispress oppstår. Denne økningen i antall leieboliger muliggjør økt mobilitet for arbeidstakere, som i neste omgang innebærer en mulighet for en økning i produksjonskapasitet. En økning i produksjonskapasiteten når økonomien nærmer seg sin kapasitetsgrense vil dempe lønns- og prispress i økonomien og muliggjøre økt produksjon.

Vi undersøker deretter om det finnes støtte i data. Til dette formålet har vi fått data fra Finn.no på antall ledige leieboliger, som vi benytter sammen med data fra NAV på antall arbeidsledige. Ved å sammenholde en indikator for økonomisk aktivitet, nemlig antall arbeidsledige, med en indikator for aktiviteten i leiemarkedet, nemlig antall annonser over ledige leieboliger, finner vi resultater som tyder på at det er en sammenheng mellom høy økonomisk aktivitet og stort antall ledige leieboliger, slik modellen predikerer.

Leiemarkedet bidrar til mobilitet i arbeidsstyrken

Vi har kun leieboligdata på fylkesnivå. Det betyr at Oslo er den eneste byen vi har data for. Oslo er også stedet der boligmarkedet er mest presset, også leiemarkedet. Oswald (2009) argumenterer for at dersom en stor andel eier egen bolig, vil det føre til høyere ledighet grunnet lavere mobilitet i arbeidsstyrken, også kjent som Oswald-hypotesen. Tanken er at boligeierskap gir høyere terskel for å flytte sammenlignet med boligleie. Da vil en høyere andel som eier egen bolig gi større mismatch mellom etterspørsel etter arbeidskraft og tilbudet av relevant arbeidskraft. Her benytter vi tall for utviklingen i brutto innflyttinger til Oslo sett opp mot tallene for ledige leieobjekter fra Finn.no. Tallene antyder en positiv sammenheng mellom innflytting og averterte leieboliger, og er dermed konsistent med en hypotese om at leiemarkedet bidrar til fleksibilitet i økonomien.

KPI-justering bidrar til å dempe svingninger på kort sikt og slik beskytte leietakere, men på lengre sikt må markedskreftene få virke mht. tilbudet

Husleiejustering med KPI skaper dermed en treghet i gjennomslaget fra endringer i andre priser til husleien. Det bidrar både til å redusere gjennomslaget fra konjunkturelle og sesongmessige svingninger i konsumprisene til husleien, men også til å dempe effektene av inflasjonssjokk ved å fordele store prisendringene ut over en lengre tidsperiode.

Et svært aktuelt eksempel er at selv om husleien de siste to årene har økt klart mer enn tidligere, har den økt langt mindre enn bokostnadene, som nesten er doblet i denne perioden og i stor grad sammenfaller med utleiers kostnader.

Ved å redusere muligheten for at husleieprisene stiger uforholdsmessig mye i perioder med høy etterspørsel eller boligmangel, kan KPI-justering også dempe spekulativ atferd i boligmarkedet og bidra til økt stabilitet i boligsektoren og økonomien i stort.

Husleieregulering kan også bidra til å jevne ut forskjeller, både fordi KPI-justering beskytter en relativt sårbar gruppe mot plutselige og store endringer i det som ofte er den største utgiftsposten, men også i den grad det også bidrar til å dempe virkningene av økonomiske svingninger, som gjerne rammer utsatte grupper hardest.

På den annen side kan tregheten skape problemer for utleiere. Mange utleiere opplever nå å leie ut med til dels betydelige tap fordi de ikke har anledning til å justere husleien i tråd med kostnadsutviklingen. Det er trolig en viktig årsak til at både profesjonelle og private utleier har solgt seg ned og redusert beholdningen av utleieenheter den siste tiden.

Selv om KPI-justering bidrar til å dempe svingninger og prisøkninger på kort sikt og slik beskytte leietakere, må imidlertid markedskreftene få virke på lengre sikt, ellers risikerer en at tilbudet blir for lavt. Samtidig foreligger det sikkerhetsventiler, som muligheten til å justere til gjengs leie.

Avslutningsvis i denne delen drøfter vi ulike måter bolig kan inngå i beregningen av KPI.

Det norske leiemarkedet har mange gode egenskaper

Overordnet har det norske leiemarkedet mange gode egenskaper. Leieandelen er ikke høy, men sammensetningen av utleier bidrar likevel til fleksibilitet. Et fleksibelt leiemarked bidrar til å dempe prissvingninger og potensielt øke produksjonskapasiteten i økonomien. KPI-justering bidrar til å dempe svingninger og prisøkninger på kort sikt og slik beskytte leietakere.

I pressområder kan det være særskilte utfordringer i leiemarkedet, særlig i Oslo. Det skyldes nok i stor grad at det har blitt bygget for få boliger over lengre tid, og er ikke et problem som er begrenset til leiemarkedet.

I utgangspunktet bør en være varsom med å gjøre store endringer på noe som fungerer relativt godt. Helt til slutt kommer vi likevel med noen enkle betraktninger og anbefalinger, med utgangspunkt i analysene i denne rapporten, som omfatter 1) å balansere hensyn til leietagere og utleiere, 2) videreføre skattefordel av utleie av del av egen bolig, 3) stimulere til bygging av boliger med utleieenhet, 4) vurdere tiltak for å snu nedgangen i sekundærboliger, 5) nytten av alternative boligmodeller og 6) stimulere til økt boligbygging i pressområder.