Rapporten diskuterer sammensetningen av norske boligskatter. De fleste gir mer fordelaktig skatt på bolig, sammenlignet med tilsvarende inntekts- og formuesskatter. Rapporten drøfter egenskaper ved de ulike skatteartene, både i forhold til hvordan de påvirker økonomisk effektivitet og fordeling i samfunnet.
Boligeierskap står svært sterkt i Norge og utgjør en bærebjelke i den norske boligmodellen. Om lag 82 prosent av befolkningen bor i en bolig de selv eier, enten direkte eller gjennom husholdningen. Eierandelen er høy i hele landet, men varierer mellom kommuner og aldersgrupper. Innvandrere har samlet sett lavere eierandel enn resten av befolkningen, selv om også denne har økt over tid.
Eierskap følger et tydelig livsløpsmønster. Blant unge voksne i alderen 20–29 år er eierandelen lavest, noe som reflekterer studier, etableringsfase og høyere mobilitet. Eierandelen øker med alder og inntekt, og når et toppunkt blant personer i alderen 67–79 år, hvor rundt 90 prosent eier egen bolig.
Sammenlignet med andre vesteuropeiske land har Norge en høy eierandel. Sammenligningen viser at høy eierandel ikke nødvendigvis henger sammen med høy inntekt eller levestandard, men i stor grad reflekterer historiske, institusjonelle og politiske valg landene har foretatt.
Bolig spiller en sentral rolle i fordelingen av formue i Norge. Selv om inntektsulikheten er relativt lav, er formuesulikheten betydelig. Boligformue utgjør over halvparten av husholdningenes samlede bruttoformue og er langt jevnere fordelt enn finansformue.
Bolig er også en viktig del av husholdningenes løpende konsum. Konsum av boligtjenester utgjør rundt en fjerdedel av husholdningenes samlede konsum. Andelen har økt betydelig de siste 20 årene, noe som understreker boligkonsumets betydning for husholdningenes økonomi og for vurderingen av skatte- og avgiftspolitikken.
Gjennom det som ofte omtales som «eierlinja», har målet i over hundre år vært å legge til rette for at flest mulig skal eie sin egen bolig.
Skattesystemet har over tid vært utformet slik at eierskap til egen bolig er økonomisk gunstig sammenlignet med leie. Boliginvesteringer har vært favorisert gjennom lav beskatning av boligformue, fritak for gevinstbeskatning ved salg av primærbolig, fradrag for gjeldsrenter og avskaffelse av skatt på fordelen av å bo i egen bolig. Samtidig ilegges boliger enkelte særskatter, særlig dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt. Boligbeskatningen består dermed av flere ulike elementer som treffer husholdningene på ulike måter og til ulike tidspunkt.
I dagens skattesystem er inntekt knyttet til bolig svært lavt beskattet. Utleieinntekter kan være skattefrie når de gjelder mindre deler av egen bolig, fordelen av å bo i egen bolig er helt skattefri, og gevinst ved salg av primærbolig er som hovedregel fritatt for skatt. De viktigste løpende skattene på bolig er formuesskatt og eiendomsskatt, begge beholdningsskatter som må betales uavhengig av realisert inntekt. Dokumentavgiften fungerer i praksis som en skatt på flytting og har svake effektivitetsegenskaper.
Et sentralt spørsmål knyttet til boligbeskatning er det fører til overinvestering i bolig på bekostning av annen kapital, og dermed svekker kapitaltilgangen til næringslivet. Både teoretiske analyser og empiriske vurderinger gir et uklart bilde. Selv om lav boligskatt isolert sett kan gi insentiver til høyere boliginvesteringer, tyder tidligere analyser på at det norske kapitalmarkedet i hovedsak fungerer godt, og at manglende kapitaltilgang først og fremst er et problem for enkelte mindre vekstbedrifter. Det er lite som tyder på at økt beskatning av primærbolig i vesentlig grad vil løse dette.
Boligkonsum oppleves som svært viktig for husholdningene, og tilpasninger i boligstandard og bosituasjon er forbundet med høye flytte- og transaksjonskostnader. Reallokering av kapital bort fra bolig vil derfor skje langsomt og først og fremst over generasjoner.
Boligbeskatning innebærer en grunnleggende avveining mellom effektivitet og fordeling. Skatter på fast eiendom regnes som relativt effektive fordi eiendom er lite mobil, men de kan ha uheldige fordelingsvirkninger dersom de rammer husholdninger med lav inntekt og høy boligverdi. Samtidig har lempelig boligbeskatning bidratt til høy eierandel, bred formuesoppbygging og stabile bomiljøer, som igjen har positive samfunnsøkonomiske og sosiale effekter.
Den norske boligmodellen, med høy eierandel og gunstig skattlegging av bolig, har vist seg robust over tid og har overlevd både skattereformer og skiftende politiske flertall. Avveiningen mellom effektiv ressursbruk og andre hensyn forblir et politisk spørsmål, men historisk har Norge valgt å prioritere eierskap og fordeling framfor maksimal skattemessig nøytralitet i boligbeskatningen.